부동산 사기 유형 및 예방법

“대한민국은 부동산 사기꾼들의 블루오션이다”

부동산 사기로 인해 가정이 붕괴되거나 삶을 스스로 마감하는 등 피해자들의 극단적이고 비극적인 뉴스 기사를 종종 접할 수 있다. 누가 그들을 벼랑 끝으로 몰아 세웠는가 바로 부동산 사기꾼들이다. 부동산 사기꾼들에 속아서 금전적 육체적 고통을 겪고 있는 사람들의 이야기는 너무나도 많다.

수 십 년간 폐지를 주우며 어렵게 모아온 돈을 상가분양에 속아 한순간에 날린 할머니, 결혼을 앞두고 신혼집 전세를 구하는 예비신랑‧신부에게 가짜 전세계약을 하여 결국 파경을 초래한 이야기, 부동산 이중 매매로 인해 ‘내 집 마련’이라는 평생의 꿈을 접어야 했던 이야기, 기획부동산에 속아 평생 팔지도 이용도 못할 토지를 구입하여 속앓이를 하는 사람들의 이야기......부동산 거래의 위험성에 대해 모르는 사람과 그 피해자들은 우리 주변에 너무나도 많다.

「등기사항증명서」가 부동산 소유자를 확인하는 유일한 방법이지만, 공신력(公信力)이 없어 거래사고의 위험성이 지극히 높다.

소유자 진위를 확인하기 어려운 상황과 부동산 거래의 위험성도 인지하지 못하는 이중의 악조건하에서 부동산 거래를 한다는 것은 만용(蠻勇)이거나 무모한 짓일지도 모르겠다.

그러다 보니 대한민국은 부동산 사기꾼들에게는 부동산 사기를 저지르기에 최적의 조건을 갖춘 블루오션이다. 흡사 땅 속 지뢰와 같은 불확실한 위험을 품고 있는 부동산 거래에서 안전하게 거래할 수 있는 유일한 방법은 거래의 모든 위험들을 미리 인지하고 이를 피해갈 수 있는 헤지(Hedge) 방법을 스스로 익히고 만드는 것이다.

이 책에서는 잘못된 부동산 거래로 인해 큰 손해를 본 사람들의 이야기를 담고 있다. 피해를 본 그들에 게는 미안하지만, 이 책을 읽는 우리는 그들의 잘못된 거래 *STORY(사례)들을 통해 거래 *RISK HEDGE(예방법)에 대하여 완전히 이해할 수 있을 것이다.

실제 부동산거래 현장에서 발생하고 있는 위험사례들과 꼭 알아야 하는 내용들만 모아모아 부동산 거래 초보자도 이해하기 쉽도록 정리하였다.

부동산 사기RK 어떻게 이루어지는지 또 어떻게 대처해야 하는지는 우리 모두가 알아야 할 기본 지식이다.

목 차 소 개

I. 주거용 부동산 사기(詐欺) 유형 및 예방법(Hedge)

1) 점유개정[占有改定]을 이용한 전세 사기 1

2) 가짜계약서를 이용한 전세 사기 7

3) 최우선 변제금을 이용한 전세 사기 13

4) 임차인 보증금 축소를 이용한 전세 사기 19

5) 전세를 이용한 신축빌라 분양 사기 24

6) 법정상속을 이용한 매매 사기 30

7) 공동명의를 이용한 매매 사기 34

8) 전입신고일 시간차를 이용한 대출 사기 38

9) 소액 실입주금을 이용한 분양 사기 43

10) ‘프리 리빙제’를 이용한 분양 사기 48

11) 신분증을 위조한 매매 사기 52

12) 급매를 이용한 이중계약 매매 사기 57

13) 원룸 공실 채워 매매한 사기 61

14) 하자 숨기고 매매한 사기 65

15) 전세금/ 월세금 높여 매매한 사기 70

16) 위법 건축물 속여 매매한 사기 75

17) 보증금 반환 지체를 이용한 임대차 사기 82

Ⅱ.비주거용 부동산 사기(詐欺) 유형 및 예방법(Hedge)

1) 렌트프리(Rent free)를 이용한 상가분양 사기 91

2) 병원입점을 이용한 상가분양 사기 96

3) 임대수익보장을 이용한 상가분양 사기 100

4) 기획부동산 토지분양 사기 104

5) 세금체납을 세입자에게 전가하는 사기 109

6) 가짜 임차인을 만들어 상가 매도한 사기 115

7) 상가 권리금 양도 사기 119

8) 가짜 임차인을 이용한 상가 낙찰 사기 124

9) 맹지(盲地)를 속여 매도한 토지 매도사기 129

III. 모르면 속상한 소소한 사기 및 예방법

1) 중개보수 사기 136

2) *허위매물 사기 140

3) 집 보여 줄 때 주의 사항 141

4) 선순위 임대차양도양수계약을 이용한 임대차 탈출 방법 143

부 록(이것만은 꼭 알고 가자!)

아파트 로얄동 & 로얄층 찾기 146

임대인과 임차인의 의무 148

전세보증금 안전도 체크 150

대항력과 확정일자 151

유용한 부동산 어플 152

부동산 관련 주요 법률 사항

주택임대차보호법 (약칭: 주택임대차법) 154

상가건물 임대차보호법 (약칭: 상가임대차법) 164

-내용 일부 발취-

1) 점유개정[占有改定]을 이용한 전세 사기

‘점유개정[占有改定]’이란 매도인이 본인의 부동산을 매수인에게 팔면서 해당 부동산의 임차인으로 계속 거주하는 것으로 소유자에서 세입자로 신분이 변경되는 것이다. 매도인은 주택을 처분하였지만 생활환경과 기반은 그대로 유지되는 이점이 있고, 매수인은 새로 세입자를 맞추는 불편함을 줄이고 잔금을 전세금으로 대체할 수 있어 투자금이 적게 드는 이점이 있다. 이러한 점유개정을 이용하여 매도인에게 큰 피해를 입힌 사기 사건을 살펴보자.

박종민은 3년 전에 구입한 빌라를 매도하기 위해 매도 가격을 알아보았고 3억 정도면 잘 파는 것이라 확신하여 빌라를 매도하기로 결정한다. 며칠 후 윤승철이 나타나 빌라 매수를 희망한다고 통보해 오면서 박종민과 윤승철은 계약체결을 위해 만난다. 윤승철은 투자용으로 빌라를 구입하는 것으로 수중에 가진 현금 1억 원으로 전세를 끼고 집을 사길 희망하였다. 이에 새로운 전세세입자를 구하여 잔금을 치르는 것이 복잡하니 매도인 박종민에게 점유개정을 권하였다. 매도인 박종민이 처음에 그럴 생각이 없다고 하자 매수인 윤승철은 매수가격을 높여 최종 3억 3천만 원에 매수하겠다고 말한다. 이에 점유개정의 조건으로 처음 기대했던 3억보다 무려 3천만 원을 더 높게 받을 수 있다면 윤승철의 제안을 거절하는 것은 손해라는 생각이 들었다. 결국 매매가는 3억 3천, 향후 박종민의 점유개정에 따른 전세가는 2억 3천으로 하는 것에 동의하였다. 박종민은 어차피 빌라를 매도하고 인근 지역으로 전세로 거주할 계획이었기에 오히려 잘 되었다고 속으로 노래를 부를 일이었다.

계약금은 2015년 5월 1일에 3천 3백, 중도금은 2015년 6월 1일에 6천 7백, 잔금은 2015년 7월 1일에 2억 3천으로 하여 총 거래금액 3억 3천의 매매계약서를 작성하였다. 잔금 2억 3천은 박종민의 점유개정에 따른 전세금으로 상계하여 처리하기로 하였고 실제 잔금일에 서로 주고받는 금액은 아니다.

계약을 마친 박종민은 당연히 기뻐했다. 3천만 원이나 더 받고 집을 매도하면서 이사할 필요 없이 그대로 본인의 집에서 거주할 수 있게 되어 모든 것이 자신에게 유리한 계약이었음을 다시 한번 확신한다. 중도금도 받고 마침내 잔금일에 소유권 이전 관련 서류를 준비해서 박종민과 윤승철은 만난다. 잔금(2억 3천)은 전세금(2억 3천)으로 대처하기로 하였기에, 잔금일에는 전세계약서를 작성하였고 소유권 이전 서류를 박종민은 윤승철에게 전달하였다. 이로써 박종민은 소유자에서 전세세입자로 점유개정이 되었고 평온하고 행복한 날들을 보내게 된다. 그러던 중 6개월 후 박종민에게 동부 지방법원으로부터 도착한 우편물을 확인해 본 박종민(현 전세세입자)은 그 자리에 주저앉고 만다. 우편물의 내용은 해당 빌라에 경매가 진행될 예정이니 배당 요구 종기일까지 배당요구 신청을 하라는 것이다. 정신을 가다듬고 윤승철에게 급히 전화를 걸어 보았지만 결번 안내만 될 뿐이었다. 등기부 등본을 열람해 보니, 경매 기입등기와 함께 ‘○○저축은행’에서 근저당이 설정되어 있었다.

근저당권 등기 일자는 잔금일과 같은 2015년 7월 1일이었다. 대출금액은 2억 3천, 채권최고액은 130% 설정되어 있었다. 박종민은 마음을 추스르고 차분히 생각하였다. 3년 전부터 현재 빌라에 전입신고도 되어 있고 전세계약서의 확정일자도 2015년 7월 1일에 받아 두었으니 내가 은행보다 선순위이며 대항력을 확보하고 있다. 그러므로 전세보증금은 안전하다고.....하지만 현실은 박종민의 생각과는 전혀 달랐다. 점유개정으로 인한 대항력 취득시점은 소유권 이전 다음날인 00시인 것이다. 대항력이란 세입자가 주택의 인도와 전입신고를 갖춘 그 다음날 00시부터 세입자의 보증금을 지켜주기 위해 발생하는 효력을 말한다. 결국 점유개정을 한 박종민(현 세입자)의 대항력 취득시점은 2015년 7월 2일 00시로, ○○저축은행의 근저당권 효력일 2015년 7월 1일 보다 <하루 늦게> 되어 후순위 권리자가 된다. 박종민은 점유개정을 이용한 전세사기에 걸려들었다. 윤승철은 박종민이 점유개정에 따라 소유자에서 세입자로 신분이 전환되는 점을 악용하여 처음부터 사기를 계획했던 것이다.

○○저축은행에서의 대출 진행과 근저당권 설정은 이상이 없다. 매매가격 3억 3천의 70%인 2억 3천을 대출금액으로 지급하였고 대출 실행일인 2015년 7월 1일에 새로 전입신고 열람을 하였지만 박종민 외에 새로운 전입자는 없었기 때문이다. 은행 입장에서는 집을 파는 박종민이 잔금일에 전입신고가 되어 있는 것은 당연한 것이기 때문이다. 윤승철과의 연락은 끝내 이루어지지 않았고 결국 경매가 진행되어 2억 9천에 낙찰되었다. 박종민은 전세보증금 2억 3천 중 일부만을 배당받으면서 큰 손해를 볼 수밖에 없었다.

부동산 사기 피해자는 대부분 돈을 지불하는 ‘매수인’인 경우가 많다. 돈을 지급받는 매도인 입장에서 사기를 당한다고 생각하기 어렵다. 돈을 주는 사람이 사기를 계획하고 있으리라고는 생각하지 않기 때문이다.

점유개정을 이용한 이번 사기 사건은 매도인도 부동산 사기의 피해자가 될 수 있음을 깨우쳐 준다.

점유개정으로 계약을 할 경우, 이렇게 하세요!

- 매매계약서에 매도인은 점유개정을 함을 명시한다.

- 매매계약서에 매도인이 세입자로 변경되어 선순위 임차인의 대항력을 확보하기 전까지 매수인은 대출 및 타권리를 설정할 수 없음을 명시한다.

- 대출 및 타 권리가 설정할 수 없음에도 불구하고 될 경우에는 매도인의 선택에 따라 계약을 해지할 수 있음을 명시한다.

- 잔금일에 등기사항증명서를 열람하고 잔금 다음날에도 열람, 소유권 이전 접수신청 및 별도의 타권리(근저당, 압류, 가압류 등)들의 설정유무를 확인.

- 선순위 임차인이 된 이후에도 분기별로 등기사항 증명서를 확인하여 권리변동 유무를 확인한다. 후순위 권리가 발생할 경우 전세 만기일에 전세보증금 회수에 문제가 발생될 수 있다.